Des règles particulières organisent le fonctionnement d’un lotissement et les rapports des propriétaires entre eux.
Le règlement de lotissement
Bien que facultatif, un règlement de lotissement est presque toujours établi par le lotisseur. Annexé à l’arrêté de lotir et obligatoirement remis à l’acquéreur, ce document précise les règles d’urbanisme particulières applicables à l’intérieur du lotissement : surface hors œuvre nette maximale constructible sur chaque terrain, hauteur et aspect extérieur des constructions, largeur des façades, distances à observer pour l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, etc. Tout propriétaire est tenu de les observer.
• Pendant 10 ans ou plus
Dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document équivalent, le règlement de lotissement devient caduc au bout des 10 ans suivant l’arrêté de lotir. Les règles générales du PLU prennent alors le relais.
Toutefois, afin de préserver leur environnement et leur cadre de vie, les propriétaires peuvent demander au maire le maintien des règles d’urbanisme propres à leur lotissement. La demande ne sera recevable que si elle émane des 2/3 des propriétaires détenant ensemble les ¾ de la superficie du lotissement (ou les ¾ des propriétaires détenant au moins les 2/3 de cette superficie).
• Le cahier des charges
Il n’a pas de caractère obligatoire, mais existe en pratique dans la plupart des lotissements. En revanche, dès lors qu’il existe, il s’impose à tous les propriétaires. Rédigé par le lotisseur, il est obligatoirement remis à l’acquéreur. Il organise principalement les règles de vie collective. Contrairement au règlement de lotissement sa validité n’est pas limitée dans le temps.
Contrat de droit privé, il lie tous les propriétaires en fixant des droits et obligations de chacun en matière d’aménagement et d’usage des jardins, de pose d’antennes, d’entretien extérieur des constructions, d’usage des bâtiments, de règles de vie en commun, d’usage des parties communes, etc. Le cahier des charges peut également définir les servitudes qui existent entre les lots.
• L’association syndicale des propriétaires
Dans tous les lotissements de plus de 5 lots et dotés d’espaces communs et d’équipements collectifs, une association syndicale libre (ASL) est obligatoirement mise en place. Les propriétaires en sont obligatoirement membres et ne peuvent s’en retirer.
Dans les petits lotissements, les équipements collectifs sont le plus souvent attribués en indivision aux propriétaires. L’association gère et entretien les espaces communs et les équipements collectifs dont elle est propriétaire. Les charges qui en découlent sont réparties entre tous les propriétaires selon des règles déterminées dans les statuts de l’association. Il peut s’agir des dépenses d’entretien, de remise en état des équipements et espaces communs, de consommation d’électricité pour l’éclairage public, d’eau pour les espaces verts, des impôts fonciers sur les terrains communs.
• Transmission à la commune
Afin de limiter ou de faire disparaître ce poste de dépense, les propriétaires cèdent, le plus souvent gratuitement, les espaces collectifs à la commune afin qu’elle en assume la charge. L’ASL perd son objet et disparaît. Mais, si elle le souhaite, elle peut garder la mainmise sur un espace vert ou un court de tennis. Dans ce sac, l’ASL reste en place.