Acheter un appartement pour le louer implique aussi une réflexion sur le régime fiscal optimal. On peut appliquer le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition. Mais deux autres dispositifs se révèlent souvent plus avantageux.
Pour un logement neuf
S’il s’agit d’un logement neuf (ou de la construction d’une maison), que vous vous engagez à louer, non meublé, pendant au moins 9 ans, à un loyer plafonné (voir le tableau ci-dessous), à des locataires qui y établiront leur résidence principale, vous profitez de «l’amortissement Robien». Ce dispositif permet de déduire de vos loyers, 8% du prix de revient de votre bien, chacune des 5 premières années, puis 2,5% par an pendant les 4 suivantes. Ensuite, si vous prolongez la location aux conditions requises, vous déduirez encore 2,5% par an pendant une ou deux périodes de 3 ans chacune. Cet amortissement s’ajoute aux autres charges déductibles de revenus fonciers (avec toutefois une déduction forfaitaire de 6% seulement au lieu de 14%). Cela permet en général de créer un déficit foncier qui réduit votre revenu global imposable les premières années, surtout si l’achat est financé à crédit (les intérêts sont déductibles des revenus fonciers). Par la suite, l’amortissement contribuera au moins à diminuer le revenu foncier net imposable.
Pour un logement ancien
S’il s’agit d’un logement ancien, vous avez, sur le plan fiscal, intérêt à le choisir en mauvais état pour y faire des travaux. Dans le régime réel normal, la plupart de ceux-ci (selon leur nature) seront déductibles de vos revenus fonciers. À moins que vous ne puissiez profiter, là encore, de l’amortissement Robien, désormais également applicable pour l’acquisition de logements anciens vétustes, suivie d’une réhabilitation lourde (les logements vétustes sont ceux qui ne satisfont pas aux critères du logement décent) (1). L’amortissement sera alors calculé, aux mêmes taux que dans le neuf, sur le prix d’achat du bien majoré des travaux de réhabilitation. Par conséquent, ces mêmes travaux ne seront plus déductibles des revenus fonciers. Il vous faudra, notamment, produire des certificats attestant de l’état du logement avant et après les travaux… (2).
Comment choisir ?
L’essentiel : choisir un logement facile à louer et donc bien placé. D’un point de vue fiscal, l’extension de l’amortissement Robien à l’ancien «non décent» remet ce type d’investissement à égalité avec le neuf. En effet, il est presque toujours plus séduisant d’amortir progressivement une partie du prix d’achat du bien, plutôt que les seuls travaux réalisés dans un logement ancien à rénover.
| Les plafonds de loyers mensuels à respecter dans certains dispositifs (*) | |||
| Zone géographique | Plafond de loyer hors charges par m2 | ||
| Robien (logements neufs) | Besson (logements anciens) | Lienemann | |
| Zone A : partie agglomérée de l’Ïle-de-France, Côte d’Azur, agglomération genevoise française | 18 € | 14,40 € | 8,30 € |
| Zone B : agglomération de plus de 50 000 habitants, communes chères aux franges de l’agglomération parisienne et dans les zones frontalières ou littorales. | 12,5 € | 9,40 € | 4,70 € |
| Zone C : reste du territoire | 9 € | 6,30 € | 4,20 € |
(*) Chiffres annoncés par le ministère du Logement, décret à paraître.
(1) Au sens de l’art. 6 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 modifié et du décret n° 2002-120 du 30/1/2002. (2) Un décret doit préciser les conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif.
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